Segregación de terrenos rústicos bajo la unidad mínima de cultivo para construir casas unifamiliares: sí, es posible y sí, es legal.

Con un terreno rústico común de dos hectáreas, sito en Comunidad Valenciana, compuesto por varias parcelas, se puede llegar a ser promotor inmobiliario “sostenible”, de manera absolutamente legal y favoreciendo una repoblación razonada del medio rural.

Según el artículo 201.1. de la Ley Urbanística Valenciana, toda parcelación o división de terrenos quedará sujeta a licencia municipal, salvo que el Ayuntamiento certifique o declare su innecesariedad.

Según el artículo 201.2. de la Ley Urbanística valenciana, la licencia de parcelación es innecesaria cuando :
b) El correspondiente acto de disposición no aumente el número de fincas originariamente existentes y cumpla las normas sobre su indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas;

Según el artículo 202 de la Ley Urbanística Valenciana, son indivisibles:
e) Las parcelas en suelo no urbanizable, y en suelo urbanizable sin programación, salvo que cumplan con los requisitos establecidos en su legislación reguladora.

Estos principios están recogidos también en la disposición adicional segunda punto 1 de la ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable, según la cual no podrán realizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, sin la obtención previa de licencia municipal de parcelación, salvo que el ayuntamiento declare su innecesariedad, o que en virtud de su legislación sectorial especifica quede exenta.

La disposición adicional segunda punto 4.b. de la ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable, precisa que no podrán autorizarse actos materiales de división o segregación de fincas cuando exista una presunción legal de que tales actos tienen finalidad urbanística. Se presume la presencia de finalidad urbanística, cuando dé lugar a una finca de superficie inferior a la mínima exigible por esta ley para una vivienda aislada y familiar, salvo que no se aumente el número de fincas respecto de las antes existentes, por haber simultánea agrupación o agregación a finca o fincas colindantes de porción o porciones segregadas, siempre que ninguna de las fincas resultantes de tales operaciones, sea inferior a la calificada como indivisible en alguna licencia o autorización anterior y, en su caso, se cumplan las normas sobre indivisibilidad establecidas por razones urbanísticas.

En otros términos, una segregación de terrenos rústicos cuando las fincas resultantes no dan lugar a fincas de superficie inferior a una hectárea, cual es, en Comunidad Valenciana, la mínima exigible para construir una vivienda aislada y familiar, y/o cuando no se aumenta el número de fincas, está totalmente autorizada. Una licencia de segregación sería además innecesaria cuando no se aumenta el número de fincas.

Imaginemos un caso teórico en lo cual tendríamos siete parcelas de menos de tres mil metros cuadrados cada una, con un total de dos hectáreas. Podríamos crear dos nuevas parcelas de una hectárea cada una, agrupando y segregando las parcelas más pequeñas de manera a tener las parcelas deseadas, sin tener que depender de la superficie propia de cada una (teniendo en cuenta la superficie y la ubicación de cada parcela, una sencilla agrupación podría dar una parcela de doce mil metros cuadrados y otra de ocho mil, lo que no permite la construcción de dos viviendas unifamiliares, pero solo de una).

No obstante esto, según el artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrícolas, la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, cual es de 2,5 Ha en secano y 0,5 Ha en regadío.

El problema de la prohibición de segregar bajo la Unidad Mínima de Cultivo parece ser un obstáculo insuperable e incompatible con lo expuesto anteriormente.

Pero, según el artículo 25.b, no obstante lo dispuesto en el artículo 24, se permite la división o segregación si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.

Volvemos pues a los principios desarrollados previamente sobre base de la Ley 10/2004.

De hecho, la ley 2/1997, de 13 de junio, del suelo no urbanizable respecto al régimen de parcelación y de construcción de viviendas aisladas en el medio rural, modificando la antigua ley 4/1992 de suelo no urbanizable (hoy la ley 10/2004), autorizaba ya la parcelación que da lugar a parcela inferior a la Unidad Mínima de Cultivo cuando no reduce la cabida de las fincas a menor superficie que la mínima exigible para la edificación de vivienda familiar. En este ámbito, esta ley regulaba ya las parcelaciones que no aumentan el número de fincas, por haber simultánea agregación a colindantes de porciones segregadas.

Nos queda por recordar y precisar en que condiciones se puede edificar una vivienda familiar en terreno rústico.

Según el artículo 21 de la ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable, en suelo no urbanizable común, pueden realizarse viviendas aisladas y familiar que no contribuyan a la formación de núcleo urbano.

La mayoría de las Normas subsidiarias de planeamiento municipal consideran que existe posibilidad de formación de núcleo urbano cuando exista tres o mas viviendas en una superficie de terreno de una hectárea circundante a la edificación que se pretenda construir, incluida esta o que se den las circunstancias objetivas que demuestren la existencia de una encubierta parcelación urbana de terrenos.

Esto significa que si no hay otras casas (o solo una) en los alrededores muy próximos a las parcelas, se podría construir en principio dos casas.

Como dicho anteriormente, el artículo 21 de la ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable prevé por su parte que la parcela mínima para la realización de obras es de 10.000 metros cuadrados.

En conclusión, la segregación de dos hectáreas de terreno rústico en dos parcelas de una hectárea para construir dos casas unifamiliares cuando no hay formación de núcleo urbano es perfectamente posible y legal.

Surge sin embargo la cuestión de la inscripción de las nuevas parcelas en el registro de la propiedad.

Para poder registrar las nuevas fincas, se precisa la licencia de segregación o declaración de innecesariedad.

Esta misma licencia de segregación o declaración de innecesariedad tendría que ser condicionada al otorgamiento de las correspondientes licencias de obra y a la posterior acreditación de la finalización de la edificación, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con el artículo 25.b de la Ley 19/1995, de 4 de julio. Esto tendría que constar en la nota simple.

Pero, para poder otorgar las licencias de obra que tendrían en principio que aparecer en la nota simple, el Ayuntamiento podría exigir que las nuevas parcelas estén previamente pasadas por registro puesto que a falta de tener unas parcelas de 10.000 metros cuadrados registradas, se podría denegar la licencia de obras.

En otros términos, aplicando estrictamente cada uno de los preceptos legales sobre la segregación de terrenos rústicos y la construcción de casas unifamiliares, la operación es factible y legal pero, la pescadilla se podría morder la cola a la hora de pasar por el registro.

Esperemos una actitud constructiva y positiva por parte de los ayuntamientos y registros, para que estas posibilidades concretas de valorar terrenos rústicos y de favorecer una repoblación razonada del medio rural no quede en letra muerta.